9 ottobre 2026
Tassi mutui ottobre 2026: TAEG al 3,99%, quanto pesano le rate
Il costo medio complessivo dei nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è salito ad agosto. Ecco come leggere il dato della Banca d’Italia e quale ordine di grandezza emerge da simulazioni su 100.000 e 150.000 euro.
È il dato sui nuovi prestiti casa pubblicato dalla Banca d’Italia.
La variazione mensile è pari a 0,18 punti percentuali.
Le rate riportate nell’articolo sono esempi matematici, non preventivi.
Mutui, il TAEG medio sale dal 3,81% al 3,99%
Le statistiche pubblicate dalla Banca d’Italia il 9 ottobre 2026 fotografano le operazioni effettuate nel mese di agosto. Per i nuovi prestiti alle famiglie destinati all’acquisto di abitazioni, il Tasso Annuo Effettivo Globale medio è risultato pari al 3,99%, rispetto al 3,81% di luglio.
La variazione è di 0,18 punti percentuali, equivalenti a 18 punti base. Secondo il confronto riportato da ANSA, il livello di agosto è il più alto dall’agosto 2024, quando l’indicatore aveva raggiunto il 4,09%.
Il dato non descrive il “tasso di tutti i mutui a ottobre”. È una media relativa alle nuove operazioni rilevate ad agosto e comprende, attraverso il TAEG, anche costi diversi dai soli interessi.
Le condizioni proposte a un singolo cliente possono essere diverse in base alla banca, alla durata, al rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile, alla situazione reddituale, al profilo creditizio e al tipo di tasso scelto.
Per approfondire il rapporto tra politica monetaria e costo del credito, NewsPrisma ha analizzato anche cosa può cambiare per mutui e prestiti quando si muovono i tassi BCE .
Rate su 100.000 e 150.000 euro: simulazioni a 20, 25 e 30 anni
Per tradurre una percentuale astratta in importi più comprensibili è possibile costruire una simulazione con ammortamento a rata mensile costante. Nei calcoli seguenti il 3,99% viene trattato esclusivamente come tasso matematico annuo.
Non si tratta quindi di un’offerta bancaria e il calcolo non trasforma il TAEG ufficiale in un TAN reale. Serve soltanto a mostrare l’ordine di grandezza che si ottiene applicando la stessa percentuale a capitali e durate differenti.
| Capitale | Durata | Rata mensile indicativa | Interessi teorici complessivi |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20 anni | circa 605 € | circa 45.300 € |
| 100.000 € | 25 anni | circa 527 € | circa 58.200 € |
| 100.000 € | 30 anni | circa 477 € | circa 71.700 € |
| 150.000 € | 20 anni | circa 908 € | circa 68.000 € |
| 150.000 € | 25 anni | circa 791 € | circa 87.300 € |
| 150.000 € | 30 anni | circa 715 € | circa 107.500 € |
L’effetto della durata è immediato: aumentando il numero delle rate diminuisce l’esborso mensile, ma cresce l’ammontare degli interessi teoricamente corrisposti nell’intero periodo.
Su 100.000 euro, per esempio, la simulazione passa da circa 605 euro al mese su 20 anni a 477 euro su 30 anni; nello stesso tempo gli interessi complessivi teorici salgono da circa 45.300 a 71.700 euro.
Da 3,81% a 3,99%: l’impatto teorico su un mutuo di 25 anni
Una variazione di 0,18 punti percentuali può sembrare ridotta, ma su centinaia di rate genera comunque una differenza misurabile. Anche questo confronto è puramente matematico: entrambe le percentuali vengono trattate come tassi applicati al capitale, senza affermare che corrispondano a due offerte bancarie reali.
| Capitale | Durata | Rata al 3,81% | Rata al 3,99% | Differenza mensile |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 25 anni | circa 517 € | circa 527 € | circa +10 € |
| 150.000 € | 25 anni | circa 776 € | circa 791 € | circa +15 € |
Nell’intero arco dei 25 anni la differenza teorica è di circa 2.965 euro su un capitale da 100.000 euro e di circa 4.447 euro su 150.000 euro, ipotizzando per semplicità che il tasso resti invariato per tutta la durata.
Questi importi non indicano l’aumento subito da chi possiede già un mutuo. Un finanziamento a tasso fisso continua a seguire le condizioni contrattuali concordate; per un variabile l’evoluzione dipende invece dall’indice previsto dal contratto, dallo spread e dalle date di revisione.
Perché il TAEG del 3,99% non è il tasso della rata
La distinzione tra TAN e TAEG è essenziale per leggere correttamente il dato della Banca d’Italia.
TAN: il tasso nominale
Il TAN, Tasso Annuo Nominale, rappresenta il tasso utilizzato per determinare gli interessi applicati al capitale secondo le condizioni del contratto. È quindi uno degli elementi fondamentali nel calcolo della rata.
TAEG: il costo complessivo del finanziamento
Il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale, serve invece a esprimere in termini percentuali il costo complessivo del credito e considera, secondo le regole applicabili, anche diversi oneri collegati al finanziamento.
Di conseguenza, non è corretto prendere il TAEG medio nazionale del 3,99% e considerarlo automaticamente come il TAN che una banca applicherebbe oggi a un nuovo mutuo.
Per conoscere una rata reale servono almeno il TAN dell’offerta, l’importo finanziato, la durata, il piano di ammortamento e le condizioni contrattuali. Il TAEG rimane invece particolarmente utile per confrontare il costo complessivo di offerte omogenee.
Cosa confrontare prima di scegliere un nuovo mutuo
La rata iniziale è importante, ma da sola non descrive né il costo complessivo né il rischio finanziario assunto dalla famiglia. Il confronto tra preventivi dovrebbe essere effettuato mantenendo costanti capitale e durata e leggendo le condizioni complete.
- TAN, perché incide direttamente sugli interessi.
- TAEG, per confrontare in modo più ampio il costo delle offerte.
- Durata, che modifica sia la rata sia gli interessi complessivi.
- Tasso fisso o variabile, valutando la diversa esposizione alle variazioni future.
- Istruttoria, perizia e altri costi previsti nel finanziamento.
- Polizze collegate, distinguendo quelle obbligatorie da eventuali coperture facoltative.
- Rapporto tra rata e reddito disponibile, considerando anche un margine per spese impreviste.
- Condizioni contrattuali relative a estinzione, trasferimento o altre modifiche del finanziamento.
Due proposte con una rata simile possono quindi avere un costo complessivo diverso. Allo stesso modo, una durata più lunga può alleggerire l’esborso mensile senza essere necessariamente la soluzione meno costosa nell’intero periodo.
Cosa significa il dato per chi cerca casa a ottobre 2026
Il nuovo dato segnala che nel mese di agosto il costo medio complessivo delle nuove operazioni immobiliari rilevate dalla Banca d’Italia è aumentato rispetto a luglio. Non dimostra però che ogni finanziamento disponibile nel mese di ottobre venga offerto al 3,99%.
Per chi deve acquistare casa, il dato nazionale è soprattutto un indicatore del contesto del credito. La decisione concreta deve invece partire dai preventivi ottenibili sul proprio profilo e dalla capacità di sostenere la rata nel tempo.
Il metodo più utile consiste nel confrontare più offerte con lo stesso capitale e la stessa durata, verificando TAN, TAEG, costi accessori e condizioni del contratto. Solo a quel punto è possibile capire quale impegno economico comporti realmente il finanziamento.
Domande frequenti sui tassi dei mutui
I tassi dei mutui a ottobre 2026 sono davvero al 3,99%?
Non in modo generalizzato. Il 3,99% è il TAEG medio rilevato dalla Banca d’Italia sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni effettuate ad agosto 2026. Non è il tasso applicato indistintamente da tutte le banche in ottobre.
Quanto sarebbe la rata di 100.000 euro con un tasso del 3,99%?
In una simulazione matematica a rata costante, circa 605 euro al mese per 20 anni, 527 euro per 25 anni e 477 euro per 30 anni. Sono importi illustrativi e non preventivi bancari.
Quanto sarebbe la rata di 150.000 euro in 25 anni?
Utilizzando il 3,99% soltanto come ipotesi di calcolo, la rata mensile è di circa 791 euro. Una proposta reale può produrre un risultato diverso in base al TAN e alle condizioni del finanziamento.
Conviene allungare il mutuo da 20 a 30 anni?
Una durata maggiore riduce normalmente la rata mensile ma aumenta il numero delle rate e, a parità delle altre condizioni, gli interessi complessivamente corrisposti. La scelta dipende quindi dalla sostenibilità del finanziamento e dalle condizioni concrete offerte.
TAN e TAEG indicano la stessa cosa?
No. Il TAN esprime il tasso nominale collegato agli interessi, mentre il TAEG rappresenta in modo più ampio il costo del credito includendo anche diverse spese previste dalla disciplina applicabile.
Fonti e documentazione
Le informazioni e le simulazioni contenute in questo articolo hanno finalità esclusivamente giornalistiche e informative. Gli esempi numerici non costituiscono preventivi, offerte di finanziamento, consulenza finanziaria o raccomandazioni personalizzate. Per conoscere il costo effettivo di un mutuo occorre fare riferimento alle condizioni contrattuali proposte dall’intermediario.
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